レインズデータの活用方法｜市場分析の基本と営業への活かし方

レインズとは

レインズ（REINS: Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。宅建業者のみがアクセスできる、不動産取引の情報基盤です。

レインズには、売出中の物件情報だけでなく、過去の成約事例も蓄積されています。このデータを活用することで、市場の動向を把握し、根拠のある営業提案ができるようになります。

レインズで取得できるデータ

売出中の物件情報

• 物件所在地、価格、面積、間取り
• 登録日、元付業者
• 物件の特徴（設備、リフォーム状況等）

成約事例データ

• 成約価格、成約日
• 売出価格との差（値引き率）
• 売出期間（登録から成約までの日数）
• 物件の属性情報

市場分析の具体的な方法

分析1：エリア別の相場把握

特定エリアの成約事例を集計し、相場を把握します。

分析2：売出期間の分析

物件がレインズに登録されてから成約するまでの日数を分析します。

• 平均売出期間: エリア・物件種別ごとの平均日数
• 価格帯別の売出期間: 高額物件ほど売出期間が長い傾向
• 季節変動: 繁忙期（1〜3月）は売出期間が短い

この分析により、「このエリアのマンションは平均3ヶ月で成約しています」とお客様に根拠のある説明ができます。

分析3：値引き率の分析

売出価格と成約価格の差（値引き率）を分析します。

値引き率 = (売出価格 - 成約価格) ÷ 売出価格 × 100

一般的に、値引き率は以下の傾向があります。

• 中古マンション: 5〜10%
• 中古戸建: 5〜15%
• 土地: 5〜10%
• 売出期間が長い物件ほど値引き率が高い

分析4：在庫の推移

エリア内の売出中物件数の推移を追跡します。

• 在庫が増加 → 買い手市場（価格が下がりやすい）
• 在庫が減少 → 売り手市場（価格が上がりやすい）

月次で在庫数を記録しておくと、市場のトレンドを把握できます。

営業提案への活かし方

売却提案時

売主に対して、以下のデータを用いた提案ができます。

• 「同じマンションの過去の成約事例は○○万円〜○○万円です」
• 「このエリアの平均売出期間は○ヶ月です」
• 「直近3ヶ月の成約件数は増加傾向にあります」
• 「売出価格を○○万円に設定すると、○ヶ月以内の成約が見込めます」

データに基づいた提案は、売主の信頼を得やすくなります。

購入提案時

買主に対しては、以下のアドバイスができます。

• 「このエリアの相場は坪○○万円なので、この物件はお買い得です」
• 「同じマンションの過去の成約価格から見ると、値引き交渉の余地があります」
• 「在庫が減少しているので、早めの決断をおすすめします」

データ分析を効率化するコツ

Excelでの集計テクニック

レインズからCSV出力したデータをExcelで分析する際のポイントです。

• ピボットテーブルでエリア別・物件種別の集計
• グラフ機能で価格推移を可視化
• VLOOKUP/INDEXで複数の条件での検索
• 条件付き書式で異常値のハイライト

定期的なレポート作成

月次でエリアの市場レポートを作成し、社内で共有します。

レポートに含める項目:

• 新規登録物件数の推移
• 成約件数と成約価格の推移
• 在庫物件数の推移
• 注目すべき動向やトピック

注意点

• データの取扱い: レインズのデータは宅建業者向けであり、一般公開は不可
• データの限界: レインズに登録されない取引（直接取引等）は含まれない
• 個別事情の考慮: 成約価格には売主・買主の個別事情が反映されている場合がある
• 直近データの重視: 不動産市場は変動するため、直近6ヶ月〜1年のデータを重視する

まとめ

レインズのデータは、不動産営業マンにとって最も信頼できる情報源です。

• エリアの相場、売出期間、値引き率を定量的に把握する
• データに基づいた営業提案で信頼性を高める
• 月次の市場レポートで社内の情報レベルを揃える

感覚ではなくデータで語れる営業マンは、お客様からの信頼を勝ち取れます。まずは自社の主力エリアの成約事例を集計し、相場感を数値で把握するところから始めてみましょう。